マンションの維持管理と再生
資産を守る～管理組合の役割から～
マンション管理組合のよきパートナー｜管理組合でマンションの資産価値を守る｜
専門家として活動の場を広げていくマンション管理士
マンション管理組合のよきパートナー
分譲マンションには、マンション管理組合がありますが、管理組合は住民が運営しているのが通常です。マンション管理には区分所有法や民法などの法律、財務・金融、建築・設備等幅広い専門知識が要求されているといえます。しかし、管理組合を実際に運営している住民は専門知識があるとは限りません。
また、実際にマンションのメンテナンスは管理組合から委託される管理会社であることが多く、場合によっては管理組合と管理会社は利害関係が正反対になることもあり、多くの管理組合が困っていました。
そこで、管理組合の立場に立ちながらも公平な目で判断しアドバイスする「マンション管理士」という資格が設立されました。管理組合の理事長は法的にも責任が非常に大きいので、他に仕事を持っていても責任を果たせるように、マンション管理士試験に合格し登録しているマンション管理士が、専門的知識をもって助言、指導などを行っています。
具体的には、理事会に立会ったり、出納関係を見たり、事業計画に沿った運営をするための助言をします。必要であれば資料作成や、調査・報告もします。管理費滞納の問題がある管理組合には法的手段で回収するための助言、大規模修繕時期には、進め方から見積りの取り方、業者の選定もお手伝いするといった形です。管理規約の変更時には勉強会を開くこともあります。
現状、すべての管理組合が、自分たちの所有するマンションをきちんと管理できているわけではありません。一部の人が熱心でマンション管理士に顧問を依頼したいと考えても、それを理解しようとしない住民もいますし、役員になっても、輪番制のことが多いため、管理会社に任せきりで何もせず次の人にバトンタッチという姿勢の人も多くいます。こういったずさんな管理を続け、対処しなければならない問題を放置したままにしていると、後々大きな問題が起こりかねません。
そういったことを防ぐためにも、マンション管理には専門性が高い第三者的立場のアドバイザーが必要なのです。
管理組合でマンションの資産価値を守る
マンションの資産価値は駅からの距離や間取り、築年数だけではありません。建物が適正に維持・管理されていること、修繕計画と修繕積立金が計画にそって管理されていること、高齢者や子供も生活しやすい設備やコミュニティが形成されていること、こういったことから総合的に判断されるべきです。
しかし残念ながらそのような情報が、マンション購入希望者や市場に伝わることはほとんどありません。本当の意味で住みやすい、暮らしやすいマンションを選ぶには、現在流通している情報では不十分だといわざるをえないのです。
それぞれの管理組合では、総会や理事会の履歴、大規模修繕の記録などを保管していると思いますが、輪番制で役員が交代していくうちに、散逸・滅失してしまうことも少なくないでしょう。しかし履歴は、今後の管理・修繕計画を立てるうえで非常に重要なものです。過去の修繕記録をきちんと整備して、修繕が発生したときにつけ足して履歴にしていく、そしてそれを今後の修繕計画に役立てることが、マンションの適正な管理につながります。
中古マンションを購入する際に管理組合の運営に目を向けるといったことは、これまでほとんどなされていなかったのではないでしょうか。調べたいと思っても、調べる方法はほとんどありませんでした。例えば、修繕積立金が潤沢に貯蓄されていて、むこう３０年、一時金の徴収をしなくても適正な改修が可能な計画的に管理されているマンションと、貯蓄がなく、改修ごとに多額の一時徴収金を支払わなければならないマンションとでは、前者のほうが資産価値が高いといえるのです。
「マンションみらいネット」は、建物の概要、管理組合の活動状況、過去の修繕履歴、図書の保管状況などをコンピュータに登録し、インターネットを通じ随時閲覧できるようにするシステムです。登録した組合員は専用パスワードですべての情報が閲覧可能となり、外部の人は一定範囲の情報を閲覧できます。このシステムは、マンションの資産価値を客観的に判断できるようにし、適正な管理を行っているマンションの資産価値と社会的評価を高めることを目的としています。管理組合が適正に運営されているということが、マンションの資産価値を高めることにつながるのです。
マンションみらいネットは、現在モニターにお願いし、使いやすいように工夫を重ねている途中で、本格稼働は平成１８年度を予定しています。このシステムが定着するまでには時間がかかるかもしれませんが、不動産業界全体のレベルアップにも寄与できると思っています。
専門家として活動の場を広げていくマンション管理士
新築マンションの場合は、売主が規約を作り管理会社も決定します。購入者は契約時に説明を受け、承認印を押します。売主は分譲が終了した時点で管理組合設立総会を行い、そこで管理組合が立上がり、売主から管理組合に管理が移行します。しかし、売主が設定した管理規約が適正でない場合もあり、トラブルの種になることも少なくありません。例えばペットの問題などはその代表でしょう。ですから、新築マンション購入時も、管理規約が適正かどうか判断する必要があると思います。
購入時に必ず重要事項説明がありますが、後々のトラブルにそなえ専門知識を持たない人は、自分で選んだ専門家に同席してもらったほうがいいのではと考えます。もちろん中古マンション購入時も同じことです。問題があってもそれを承知したうえで捺印したのと、知らずに捺印するのは違うのではないでしょうか。これはアメリカでは一般的なことのようです。
現状日本ではそういう人はほとんどいないようですが、一戸建の場合は宅建主任者、構造が心配な場合は建築士が適任といったように、消費者も勉強し、自己防衛を考える時期にきていると思います。
マンション管理士の活動は現在、対個人で活動することは少ないのですが、これからは、そういった活動の場も増えるよう努力するべきだと思っています。