平成17年度税制改正

既存住宅のローン減税適用範囲が拡大しました
住宅ローン減税（住宅借入金等特別控除）の適用範囲が広がりました。
従来住宅ローン減税の対象は、すべての新築住宅と一部の既存住宅に限られていました。適用される既存住宅の条件は木造住宅の場合築２０年、耐火住宅の場合は築２５年以内というものでしたが、今回の税制改正では築年数要件を満たしていない場合でも、１９８１年の建築基準法の改正（新耐震基準）に合致する住宅には適用できることになりました。

□住宅ローン減税とは？
　 マイホームの取得と所得税の特例
　 住宅ローン減税
　 新築・既存住宅の購入時、または増改築工事により１０年超の住宅ローンを組んだときに税金が軽減される仕組み。いくつかの適用条件を満たす必要があり、確定申告により控除が受けられる。

贈与にかかる税金の特例でも既存住宅の適用範囲が拡大しました
住宅取得資金の贈与を受けた場合に課税される贈与税に特例が設けられています。
　 親と子のマイホーム獲得大作戦
贈与を受けた人は、「相続時精算課税方式（住宅取得資金贈与に係る特例）」か「５分５乗方式（住宅取得資金の贈与税の特例）」のどちらかで納税することになります。
　 住宅取得資金の贈与特例の比較

◆相続時精算課税方式では、住宅取得時の両親からの資金援助に限り３５００万円までは非課税（贈与税）となります。先に贈与を受けておいて、相続時に精算する、つまり贈与した分は相続財産に加えられて課税されるというもので、相続分を住宅取得時に受け取ることができるのがメリットです。いずれも平成17年12月31日までの贈与に適用されます。新築もしくは築２０年以内（耐火建築物は２５年以内）及び新耐震基準に適合している住宅であることなど、いくつかの条件があります。

特例措置の適用期間が延期されました
住宅用家屋の所有権の保存登記等の税率の軽減措置、工事請負契約書及び不動産譲渡契約書に係る印紙税の特例措置などの適用期間が延長されています。

住宅にかかる税金の種類

住宅を購入したときに課税されるもの

不動産取得税（都道府県税）
土地・建物を取得したときにかかる税金で、固定資産税評価額から計算される。都道府県に納めるもの。

消費税・地方消費税（国税・都道府県税）
住宅の取得価格にかかる税金。土地は非課税。購入時に支払い、事業者が納税する。

登録免許税（国税）
土地や建物の表示登記、保存登記、売買による所有権移転登記は固定資産税評価額をもとに計算される。
住宅ローンを組んだ場合には抵当権設定登記（(独)住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）の抵当権設定は非課税）の必要がある。法務局で登記をする際に納付する。

印紙税（国税）
工事請負契約書などに貼る印紙の代金。契約の金額によって課税額が違う。契約書に印紙を貼り、消印することで納税となる。

贈与税・相続税（国税）
贈与・相続時に発生する税金。確定申告して納税する。

住宅を所有している間に課税されるもの

固定資産税（市町村税）
市町村が算定した土地・建物の固定資産税評価額にかかる税金。１月１日現在の所有者が納税する。

都市計画税（市町村税）
都市計画事業に充てるため市街化区域内に土地・建物を所有している場合にかかる税金。固定資産税と同時に納税する。

住宅を売却したときに課税されるもの

譲渡所得税
土地・建物を売った時の利益に対して課税されるが、自己居住用住宅であれば譲渡益に対して３０００万円までの特別控除がある。
譲渡損失（購入価格＞売却価格）が出た場合以下の繰越控除が適用される。

・住宅を買換える場合（売却後、他の住宅を購入）
　住宅を売却し新たな住宅に１０年超のローンを組んだ場合、［購入価格］−［売却価格］を損失所得とみなす。
・住宅を買換えない場合（売却後、住宅の購入はしない）
　住宅の売却価格がローン残高を下回った場合、［ローン残高］−［売却価格］を損失所得とみなす。

どちらの場合も、譲渡以降３年間繰越控除が適用される。
この「マイホームの買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」を受けるためには、売却した住宅の所有期間が５年超であることが条件で、確定申告により控除を受けることができる。
マイホームの買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」を受けるための手続等