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住宅ローンの基礎知識

住宅を現金で購入する方はほとんどいません。住宅を一生のうち何度も購入する方も多くはないでしょう。 多くの方が一生に一度の大きな買い物として住宅を購入し、住宅ローンを利用しています。住宅購入の際に、私たちが当たり前のように利用しようと考えている「住宅ローン」。しかし、金額が大きく返済期間も長い住宅ローンは、その後の生活に大きな影響を与えます。 ここでは、一般的な住宅ローンの知識はもちろん、素朴な疑問や不安を解消し、ライフスタイルにあった住宅ローンとは何かをとりあげます。

住宅ローンの種類は３種類
「全期間固定金利型」、「固定金利期間選択型」、「変動金利型」、住宅ローンは大きく分けるとこの３種類です。
固定金利期間選択型を選ぶ場合、金利の状況を見極めながら、当初の固定期間満期後また次の固定年数を決める、あるいは変動型に移行するかを決める。それをローン返済期間に何度か行わなければなりません。
変動金利型を選ぶ場合は、当初金利が安くても金利が上昇すると利息の額が増加し、元金がなかなか減らないことがあります。
それぞれのライフプランに沿ったローン設定が必要ですが、年齢などによっては予測しづらい場合もあります。退職金などのまとまったお金を用意できる時期がわかっている人とそうでない人ではおのずとリスクの大きさが変わってくるのです。
全期間固定はあらかじめ総支払額が決まっているので、金利の高低で生じる損得より長期的な安心を選ぶ方にはおすすめです。
固定型と変動型を組合わせた場合は、金利が低下すれば変動分は得ですが、固定分は損をします。リスク分散型といえるでしょう。
(独)住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）で固定を借りて、民間の金融機関で変動型を借りるパターンもあります。

全期間固定金利型

返済期間終了までの全期間の金利が固定
借入時に期間全体の返済額がわかるので、安心。フラット３５や(独)住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）融資などは建設費用や購入費用の８０％まで融資可能。

あらかじめ、返済期間全体の返済額が分かるので、ライフプランを立てやすくなります。 金利が変わることがないので、世の中の住宅ローンの金利が上昇しても安心です。 高金利の時に借入すると、そのまま高金利での返済となります。

固定金利期間選択型

返済期間の中で、一定期間の金利が固定
民間機関によっては１００％融資も可能。

固定金利期間のメニュー（1年、2年、3年、5年、10年が一般的です）やその期間中の借入金利は、金融機関ごとに異なる場合も多く、また一般的には固定金利期間が長いほど借入金利が高くなります。 固定金利期間終了後は、その時点の変動金利または再度選択した固定金利期間の金利が適用され、返済額が変更されます。見直し後の返済額の増加には上限がありません。 低金利のときに借入すると、将来の金利上昇とともに返済額が増えます。

変動金利型

返済期間中の金融情勢に応じて金利が変動。１００％融資可能。

通常、年2回、金利の見直しが行われます。 金利の見直しが行われても、返済額は5年間そのままです。見直し後の返済額の増加は、通常、25％以内です。そのため、金利が上昇すると、毎月の返済額のうち、利息の額が増え、元金の額が減ってしまい、借入金の減りが遅くなります。 さらに金利が上昇した場合、利息の額が毎月の支払額を超えてしまい、未払利息が生じてしまいます。この場合、借入元金がまったく減らないばかりか、5年後の返済額の見直しのときに未払利息を加えた金額を返済する必要が出てきます。 一方、金利が低下すると毎月の返済額のうち、利息の額が減り、元金の額が増えるので、借入金の減りが早くなります。

上記３タイプを選ぶ際に最も重要なポイントは、「金利だけで判断しない」ということです。
金利が安くても各種手数料や諸経費が高く設定されている場合があります。総支払額を少しでも安くおさえることを考えてください。